Nuevo Programa de Apoyo a la Vivienda Nueva con Tasa de Interés Subsidiada y Garantía Estatal: FOGAES 2025
Durante años, para muchas personas, comprar una vivienda ha sido un sueño difícil de alcanzar. Ya sea por los altos precios, los requisitos exigentes o la falta de apoyo, ese anhelo parecía siempre fuera de alcance. Pero ahora, con la entrada en vigencia del programa FOGAES 2025 y subsidio a la tasa de interés, ese panorama podría cambiar.
Este programa busca facilitar el acceso al crédito hipotecario para quienes buscan comprar su primera vivienda nueva, ofreciendo condiciones más favorables que las del mercado tradicional. Y se compone de dos grandes beneficios:
¿Qué es FOGAES?
FOGAES significa “Fondo de Garantías Especiales”. Es un programa del Estado que respalda parte del crédito hipotecario que solicitas en un banco o institución financiera. En otras palabras, el Estado actúa como una especie de «aval» que garantiza el 60% del valor de la propiedad que quieres comprar.
Esto tiene dos efectos muy importantes:
- Reduce el riesgo para el banco, lo que hace más fácil que te aprueben el crédito.
- Permite que no tengas que pagar un pie tan alto, ya que puedes financiar hasta el 90% del valor de la vivienda.
¿Qué es el subsidio a la tasa de interés?
Además de la garantía estatal, esta incitativa incluye un subsidio a la tasa de interés. Esto significa que el Estado reduce la tasa que normalmente te cobraría el banco por prestarte el dinero.
La rebaja es de 60 puntos base, lo que equivale a 0,60% menos en la tasa de interés. Puede parecer poco, pero en un crédito a 20 o 30 años con tasa fija hace la diferencia y se traduce en dividendos mensuales más bajos y un ahorro total importante.
¿Qué beneficios ofrece el subsidio a la tasa de interés?
Antes de entrar en los números, es importante entender qué significan algunos términos:
- Tasa de interés: Es el porcentaje que el banco cobra por prestarte el dinero.
- CAE (Carga Anual Equivalente): Es un indicador que resume todos los costos del crédito (intereses, seguros, comisiones) en un solo número anual. Sirve para comparar distintas ofertas.
- CTC (Costo Total del Crédito): Es el monto total que terminarás pagando al final del crédito, incluyendo todo lo anterior.
- UF: Unidad de Fomento. Es una medida de valor que se ajusta diariamente según la inflación. Se usa comúnmente en créditos hipotecarios en Chile.
Ahora sí, veamos dos ejemplos concretos para entender en qué se traduce el subsidio a la tasa de interés:
| Concepto | Sin Subsidio (4,4%) | Con Subsidio FOGAES (3,4%) |
|---|---|---|
| Dividendo mensual (UF) | UF 18,03 | UF 15,97 |
| Dividendo mensual (CLP) | $707.317 | $626.411 |
| CTC (UF) | UF 6.489,86 | UF 5.747,52 |
| CTC (CLP) | $254.634.300 | $225.507.800 |
| Ahorro total estimado | — | $29.126.500 |
*Cifras actualizadas al 9 de diciembre de 2025.
| Concepto | Sin Subsidio (4,4%) | Con Subsidio FOGAES (3,4%) |
|---|---|---|
| Dividendo mensual (UF) | UF 15,77 | UF 13,97 |
| Dividendo mensual (CLP) | $618.903 | $548.109 |
| CTC (UF) | UF 5.678,63 | UF 5.029,08 |
| CTC (CLP) | $222.805.000 | $197.319.400 |
| Ahorro total estimado | — | $25.485.600 |
*Cifras actualizadas al 9 de diciembre de 2025.
Supuestos utilizados:
- Tasa de interés: UF + 3,4% anual (con subsidio) y UF + 4,4% anual (sin subsidio).
- CAE referencial: 3,99% sin subsidio, 3,39% con subsidio
- CTC incluye seguros de incendio/sismo y desgravamen.
- Oferta referencial, sujeta a confirmación al momento de la tasación.
- No aplica a viviendas usadas ni a refinanciamiento.
- Para acceder a la tasa subsidiada, se requiere plan de cuenta y PAC
FOGAES: requisitos para postular
Este programa está dirigido a personas que buscan comprar su primera vivienda nueva. Para postular al FOGAES, debes cumplir con los siguientes requisitos:
- Ser persona natural (no empresa).
- Comprar una vivienda nueva (es decir, que nunca haya sido habitada).
- El valor de la propiedad debe ser de hasta UF 4.000 (incluyendo estacionamiento y bodega).
- Si tienes un subsidio habitacional del MINVU (como el DS15 o DS19), el valor máximo de la propiedad es UF 3.000.
- No haber firmado una promesa de compraventa antes del 31 de diciembre de 2024.
- No estar inscrito en el Registro Nacional de Deudores de Pensión de Alimentos.
- Cumplir con los criterios de evaluación del banco (como ingresos y comportamiento financiero).
- Además, puedes complementar ingresos con otra persona, lo que facilita cumplir con los requisitos económicos.
¿Cómo postular al FOGAES?
Una de las grandes ventajas de este programa es que no necesitas postular a un subsidio por separado. El proceso es simple:
- Encuentra una vivienda nueva que cumpla con los requisitos.
- Acércate a un banco o institución financiera que trabaje con FOGAES.
- Solicita tu crédito hipotecario como lo harías normalmente.
- Si cumples con los requisitos, el subsidio de tasa de interés y la garantía FOGAES se aplican automáticamente.
¿Cuántos cupos hay?
El programa tiene 50.000 cupos disponibles. De ellos, 6.000 están reservados para personas que ya tienen un subsidio habitacional vigente, y los otros 44.000 están abiertos para quienes cumplan con los requisitos y quieran comprar su primera vivienda.
La ley estará vigente por 12 meses desde su publicación, así que el tiempo para aprovechar esta oportunidad es limitado.
El financiamiento estará disponible por un período de 24 meses a contar de la fecha de publicación de la ley o hasta que se vendan las unidades disponibles para el programa, lo que suceda primero. Este programa no es una solución mágica, pero sí una herramienta concreta para quienes han estado cerca de comprar su casa, pero no han podido dar el paso final. Con una tasa más baja, un pie más accesible y el respaldo del Estado, el sueño de la casa propia vuelve a estar al alcance.
